Is dat allemaal niet een beetje overdreven?

We ontvingen sinds dit artikel van afgelopen dinsdag verschillende mails van lezers die zich afvroegen of ik met mijn berekende 39% daling niet een beetje aan het overdrijven was.

Ten eerste geldt dat het een simpele berekening is. Maar ten tweede moeten we ons de vraag stellen om welke dwingende reden het kopen van een huis nu relatief duurder zou moeten zijn dan in 1995. En ten derde moeten we ons realiseren dat huizenprijzen vele jaren lang te hard zijn gestegen om een combinatie van redenen die allemaal kunstmatig zijn.

Alle bubbels gedragen zich hetzelfde
En ten vierde heb ik de kredietcrisis van 2008 niet zien aankomen. En heb ik mezelf daarna beloofd dat mij dat nooit meer zou overkomen. Sindsdien heb ik enorm veel gelezen over het ontstaan van bubbels en het barsten ervan.

De Nederlandse huizenmarkt is ontaard in een enorme bubbel. Waarbij huizenprijzen vanaf 1995 tot het hoogtepunt in 2008 maar liefst vier keer zo snel stegen als het gemiddelde inkomen. Dat is enorm!

Bij alle bubbels waarover ik heb gelezen, geldt dat de prijzen altijd weer dalen naar het peil waar ze bij een gezonde marktwerking horen te zijn. Voor iedere huizenmarkt ter wereld geldt dat huizenprijzen ongeveer even snel horen te stijgen als het gemiddelde inkomen.

Ik zou dus absoluut niet gek opkijken als huizenprijzen de komende jaren met nog eens 39% dalen. De toch al véél te grote Nederlandse banken zitten nu al financieel zwaar in de problemen. Dat zal door de Nederlandse huizencrisis alleen maar erger worden.

Even naar Cyprus
Hoe ze daar de problemen hebben opgelost, dient als een template voor de toekomst. Dijsselbloem zei het. En zijn collega Schäuble herhaalde het enkele weken geleden voor de zekerheid nog een keer.

Als een Nederlandse bank straks dus in de problemen komt, dan gaan spaarders met saldi boven €100.000 moeten meebetalen. Ik houd in ieder geval bij geen enkele bank in de eurozone een rekening aan met een saldo hoger dan €100.000.

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media:

Nederland staat er slechter voor dan je denkt

Vorige week plaatste ik op mijn Twitter account een link naar een artikel dat ging over Nederland. De schrijver beweerde dat Nederland wel eens de oorzaak zou kunnen worden dat straks de euro uit elkaar valt. Niet om politieke, maar om economische reden. Want Nederland is economisch gezien een stuk zieker dan je op het eerste gezicht zou denken.

Huizenprijzen kunnen met nog 39% omlaag
Als in een land de stijging van huizenprijzen ongeveer gelijke tred houdt met de stijging van het gemiddelde inkomen, dan is er sprake van een gezonde huizenmarkt. Logisch, want een huis blijft dan door de jaren heen altijd even betaalbaar.

Sinds 1995 steeg in Nederland het gemiddelde inkomen met 48%. Huizenprijzen waren per eind 2012 maar liefst 144% hoger dan in 1995. Huizenprijzen zijn daarmee vele jaren lang fors harder gestegen dan het gemiddelde inkomen.

Als een huis in de toekomst weer net zo betaalbaar gaat worden als in 1995, dan zal de prijs van een gemiddeld huis vanaf het huidige niveau met maar liefst 39% dalen. Of we daadwerkelijk een dergelijke daling gaan zien, kan ik niet zeggen. Maar dat we nog een forse daling voor de boeg hebben, lijkt mij overduidelijk.

De hoogste schulden van Europa
Door de veel te ruime hypotheekrenteaftrek én doordat banken hypotheekleningen verstrekten tot 120% van de waarde én doordat aflossen niet langer hoefde, zijn de totale schulden van Nederlandse huishoudens fors hoger dan die in andere Europese landen. Zie onderstaande grafiek…

De Nederlandse burgers hebben de afgelopen 15 jaar massaal huizen gekocht. En hebben daarvoor massaal schulden gemaakt. Hoe verder de huizenprijzen dalen, hoe meer huizenbezitters onder water komen te staan. Hoe meer mensen niet kunnen aflossen. Hoe groter de problemen voor de banken worden.

Nederlandse banken zijn te groot
De vier grootste Nederlandse banken zijn samen ongeveer vier keer zo groot als de gehele Nederlandse economie. Dat betekent dat als Nederlandse banken écht in de problemen komen, de economie te klein is om die problemen te kunnen absorberen.

Ik heb u al vaker verteld waarom ik geen vertrouwen heb in de financiële stabiliteit van banken. Een verdere daling van Nederlandse huizenprijzen maakt de problemen voor banken nog een stuk groter en doet mijn vertrouwen in banken nog verder dalen.

Feiten kennen is eerste stap tot de juiste maatregelen
Het spijt me als de boodschap deprimerend is, maar cijfers zijn cijfers. En feiten zijn feiten. Je moet de feiten willen kennen. Want dat stelt u in staat om de maatregelen te nemen die nodig zijn om deze crisis goed door te komen.

In ons gratis rapport Wees voorbereid en heb een plan! geven we u verschillende mogelijkheden om niet alleen heelhuids, maar om zelfs als winnaar uit deze crisis te komen. We vertellen u wat we wél doen en daarnaast ook wat vooral niét.
Vraagt u dit unieke gratis rapport hier aan.

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media:

Hoe meer ik erover lees, hoe meer ik begin te huiveren

Afgelopen week vertelde ik u al dat Spanje niet zomaar een tikkende tijdbom is, maar eerder een tikkende atoombom. Op mijn Twitter account plaatste ik vanochtend een artikel van John Mauldin over de Spaanse problemen en de maatregelen van de Spaanse regering die duiden op paniek.

Hoe meer ik over Spanje lees, hoe meer ik begin te huiveren. Want er is gewoon geen redden aan. Veel Spaanse banken (vooral de Cajas) zijn technisch failliet en zijn alleen nog in leven omdat ze aan het infuus van de ECB liggen. Daarnaast 1,5 miljoen huizen die leeg staan, 24% werkloosheid, huizenprijzen die nog minimaal 30% daling voor de boeg hebben en een werkelijke staatsschuld (dus die inclusief de regio’s) die nu al 90% van het Spaanse BBP is.

En omdat er geen redden aan Spanje is, is er ook geen redden aan de Eurozone. De ECB heeft geen andere keuze dan ofwel de boel laten klappen, ofwel massaal nog veel meer geld printen. Het wordt naar mijn bescheiden mening des te belangrijker om ons gratis rapport “Wees voorbereid en heb een plan!” aandachtig te lezen. En vooral om aktie te ondernemen!

Mijn (geen enkele interesse in economie hebbende) echtgenote vroeg mij gisteren of het misschien verstandig is om een rekening aan te houden in een valuta van een sterk land. Als de ECB en de FED echter massaal geld printen, dan volgen centrale banken wereldwijd omdat landen bang zijn dat ze hun producten als gevolg van een dure munt niet meer kunnen exporteren. Ofwel, er ís gewoon geen echt sterke munt.

En dus blijven automatisch goud en zilver over. De enige valuta die niet door centrale banken kan worden bijgeprint en dus de enige waardevaste valuta. Bijkomend voordeel dat we nu als beleggers hebben is dat goud- en zilveraandelen nog nooit eerder zo goedkoop zijn geweest. Als u als belegger serieus op zoek bent naar koopjes, dan hebt u nu de kans van uw leven.

Oh ja, op mijn Twitter account vindt u ook nog een zeer leerzaam interview met Marc Faber. En een link naar een prachtig artikel dat u laat zien hoe de Fed het Amerikaanse volk nu voorliegt en welke onzin Bernanke in de jaren 2005 tot 2008 uitkraamde.

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media:

Margin of Safety

(door Tom Lassing)
Waar kan je tegenwoordig als belegger nog veilig je geld in kwijt? Aandelen staan onder druk, we zagen de afgelopen dagen hoe snel het kan gaan. Huizenprijzen staan onder druk. Met geld in je huis ben je je cash kwijt en feit blijft, van je huis kan je niet eten, tenzij je je huis kan verhuren en de huur in ‘echt’ geld betaald wordt, ook als hyperinflatie toeslaat.
Goud en Zilver zijn recent zeer interessant gebleken als alternatief voor euro’s, maar menigeen zal toch flinke twijfel voelen om nu nog ‘alle’ euro’s in goud en zilver om te zetten.

Een goed idee is om eens te kijken naar de ‘margin of safety’
Wat ik ermee bedoel, is dat u alleen posities inneemt waarin u weet dat het product dat u koopt behoorlijk ondergewaardeerd is. Het houdt niet in dat u er geen verlies op kunt maken, maar het houdt wel in dat u voor een voordelige prijs koopt. Zou dus een markt in elkaar klappen, dan levert de investering op de korte termijn wel verlies op, maar bij een herstel van de markt weet u dat uw posities ‘zeker’ weer op zullen komen. We weten immers dat markten door periodes van overdreven onderwaardering, maar daarna ook door periodes van overdreven overwaardering gaan.
Het is de kunst om zoveel mogelijk minder te betalen dan de ‘echte’ waarde en op die manier een ‘margin of safety’ op te bouwen.

Drie bedrijven die slechts vijf keer de jaarwinst noteren
Zo beveelt BeursAccent in haar juli nieuwsbrief een aantal aandelen aan van bedrijven die een K/W van rond de 5 hebben. Daarbij is die winst nog altijd groeiende en zitten de bedrijven in een prima trend. Allemaal zaken die een ‘margin of safety’ creëren. Die ‘margin of safety’ kan niet voorkomen dat we tijdelijk op verlies kunnen staan, maar zorgt er wél voor dat de kans op definitief verlies zeer klein is. En dat de kans op forse koerswinst veel grotere is.

 

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media: