Tag archieven: hypotheekleningen

Nederland staat er slechter voor dan je denkt

Posted on by

Vorige week plaatste ik op mijn Twitter account een link naar een artikel dat ging over Nederland. De schrijver beweerde dat Nederland wel eens de oorzaak zou kunnen worden dat straks de euro uit elkaar valt. Niet om politieke, maar om economische reden. Want Nederland is economisch gezien een stuk zieker dan je op het eerste gezicht zou denken.

Huizenprijzen kunnen met nog 39% omlaag
Als in een land de stijging van huizenprijzen ongeveer gelijke tred houdt met de stijging van het gemiddelde inkomen, dan is er sprake van een gezonde huizenmarkt. Logisch, want een huis blijft dan door de jaren heen altijd even betaalbaar.

Sinds 1995 steeg in Nederland het gemiddelde inkomen met 48%. Huizenprijzen waren per eind 2012 maar liefst 144% hoger dan in 1995. Huizenprijzen zijn daarmee vele jaren lang fors harder gestegen dan het gemiddelde inkomen.

Als een huis in de toekomst weer net zo betaalbaar gaat worden als in 1995, dan zal de prijs van een gemiddeld huis vanaf het huidige niveau met maar liefst 39% dalen. Of we daadwerkelijk een dergelijke daling gaan zien, kan ik niet zeggen. Maar dat we nog een forse daling voor de boeg hebben, lijkt mij overduidelijk.

De hoogste schulden van Europa
Door de veel te ruime hypotheekrenteaftrek én doordat banken hypotheekleningen verstrekten tot 120% van de waarde én doordat aflossen niet langer hoefde, zijn de totale schulden van Nederlandse huishoudens fors hoger dan die in andere Europese landen. Zie onderstaande grafiek…

De Nederlandse burgers hebben de afgelopen 15 jaar massaal huizen gekocht. En hebben daarvoor massaal schulden gemaakt. Hoe verder de huizenprijzen dalen, hoe meer huizenbezitters onder water komen te staan. Hoe meer mensen niet kunnen aflossen. Hoe groter de problemen voor de banken worden.

Nederlandse banken zijn te groot
De vier grootste Nederlandse banken zijn samen ongeveer vier keer zo groot als de gehele Nederlandse economie. Dat betekent dat als Nederlandse banken écht in de problemen komen, de economie te klein is om die problemen te kunnen absorberen.

Ik heb u al vaker verteld waarom ik geen vertrouwen heb in de financiële stabiliteit van banken. Een verdere daling van Nederlandse huizenprijzen maakt de problemen voor banken nog een stuk groter en doet mijn vertrouwen in banken nog verder dalen.

Feiten kennen is eerste stap tot de juiste maatregelen
Het spijt me als de boodschap deprimerend is, maar cijfers zijn cijfers. En feiten zijn feiten. Je moet de feiten willen kennen. Want dat stelt u in staat om de maatregelen te nemen die nodig zijn om deze crisis goed door te komen.

In ons gratis rapport Wees voorbereid en heb een plan! geven we u verschillende mogelijkheden om niet alleen heelhuids, maar om zelfs als winnaar uit deze crisis te komen. We vertellen u wat we wél doen en daarnaast ook wat vooral niét.
Vraagt u dit unieke gratis rapport hier aan.

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media:

Welke bank kan ik nog vertrouwen?

Posted on by

Deze vraag ontvang ik regelmatig van lezers. Vorige week nog. En ik kan er geen antwoord op geven. Ten eerste omdat we niet alle jaarrekeningen van alle banken wereldwijd kunnen uitspitten.

Ten tweede geldt dat als ik dat wél zouden kunnen, ik persoonlijk niet durf te vertrouwen op de door banken gepubliceerde cijfers. Laten we ING eens als voorbeeld nemen. Als u op deze link klikt, dan vindt u daar op pagina 8 de door ING gepubliceerde balans per 30 september 2012.

Twee keer zo groot als de gehele Nederlandse economie
Kijkt u eerst eens naar het balanstotaal. Dat is €1.248.096.000.000. Ofwel €1.248 miljard. Ofwel ruim 1,2 biljoen euro.

ING is daarmee ruim twee keer zo groot als de gehele Nederlandse economie. Hoe de Nederlandse overheid garantie op spaargeld kan beloven, is mij een compleet raadsel. Maar daarover een volgende keer meer…

ING rapporteert een eigen vermogen (dus bezittingen minus schulden) van €57 miljard. En dat is slechts 4,6% van ING’s totale bezittingen. Een verlies van 4,6% op haar uitstaande beleggingen/leningen is dus voldoende om ING’s totale eigen vermogen weg te vagen.

De officiële cijfers zijn wat mij betreft al niet erg vertrouwenwekkend. Dan even kijken naar ING’s bezittingen. Ik zie daar de volgende twee posten. Beiden zijn wat mij betreft beleggingen, die samen maar liefst 36% van ING’s totale balans bedragen:

Financial Assets at Fair Value: €251 miljard.
Investments: €199 miljard.

De simpele vragen die bij mij rijzen zijn:
Tegen welke prijzen staan CDO’s en RMBS (die waardeloze hypotheekobligaties) op de balans?
En Zuid-Europese staatsobligaties?
Wat als ING straks koersverliezen op haar €102 miljard in staatsobligaties gaat lijden door een onvermijdelijke stijging van de rente daarop?

En hoeveel verlies gaat ING nog lijden op haar uitstaande (hypotheek)leningen. Door Nederlandse huizenbezitters die hun hypotheek niet meer kunnen betalen, terwijl hun huis toch al onder water staat? Of door bedrijven die failliet gaan en hun lening niet afbetalen?

Dan weten we nog dat veel banken een aantal zaken off-balance sheet hebben geregeld, ofwel buiten de balans houden. Derivaten zoals bijvoorbeeld Credit Default Swaps. De uitgevers daarvan (banken) kunnen daarop enorme verliezen lijden. Ik weet niet of ING zaken buiten de balans houdt, maar ik durf er ook niet op te vertrouwen dat ze dat niét doen.

Mijn conclusie:
De balans zoals die gerapporteerd is, is al niet bepaald vertrouwenwekkend, want 4,6% eigen vermogen is véél te weinig. Daarnaast durf ik er niet op te vertrouwen dat de cijfers die als bezitting zijn gerapporteerd de werkelijke waarde van die bezittingen weergeven. En daarnaast durf ik er niet op de vertrouwen dat een bank geen off-balance sheet items ergens verborgen houdt.

ING is slechts een voorbeeld. Dezelfde vragen zouden wat mij betreft bij iedere andere bank boven komen drijven. De gerapporteerde cijfers zijn al slecht, maar ik durf die toch al slechte cijfers ook nog eens niet te vertrouwen.

Waar ik mijn spaargeld aanhoud?
Voor een deel op een goudrekening. Want daarmee loop je niet het soort risico’s wat je met spaargeld bij een bank loopt. Bijkomend voordeel is dat je goud en zilver kunt laten bewaren in kluizen in politiek stabiele landen als Zwitserland en Singapore.

En voor een deel bij de goedkoopste broker ter wereld. Die heeft 15% eigen vermogen en heeft al bewezen dat ze geen gekke dingen doen met het geld van hun klanten.

Met TopAandelen belegt u in de goedkoopste aandelen van de best presterende bedrijven. Maar we sturen u ook een Bonus Rapport, waarin we u alles vertellen over de goedkoopste en meest betrouwbare broker ter wereld.
Meldt u zich hier aan voor een abonnement.

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media:

Een dommige Warren Buffett

Posted on by

Ik heb het niet zo op die Warren Buffett. Nooit gehad ook. Hij komt op mij altijd een beetje dommig over. Dit omdat ik altijd het gevoel heb dat hij niets concreets vertelt als hij spreekt. Ik heb nog hem nog nooit iets horen zeggen waar ik iets van leerde, of waardoor hij mij aan het denken zette. Hij komt dus dommig over, maar dat is hij uiteraard niet. Dat betekent dat hij zich heeft bekwaamd in het praten zonder echt iets te zeggen. Iets wat niet past bij de onafhankelijke belegger, die velen in hem zien.

Gisteren verklaarde hij met een uitgestreken gezicht dat hij de kredietcrisis niet had zien aankomen, en dat hij de rating agencies daardoor niet kan beschuldigen van het feit dat zij dat ook niet zagen aankomen. Eerst dat dommige (de onschuldige belegger die het allemaal niet zag aankomen), om daarna iedereen een rad voor ogen te draaien. Want het is helemaal niet de taak van de rating agencies om een crisis te zien aankomen!

Als een bank een stuk of duizend hypotheekleningen in een pakket stopt en daar een beleggingsproduct van maakt, en vervolgens aan bijvoorbeeld Moody’s vraagt om daar een oordeel over te geven, dan is het de taak van Moody’s om te onderzoeken of die hypotheekleningen op een verantwoorde manier zijn verstrekt. En dus een lage rating te geven als er veel te grote hypotheekleningen zijn verstrekt aan mensen die werkloos zijn, of zelfs geen salarisstrook hoefden af te geven. Dit deden ze niet. Ze plakten op alles triple-A zonder verder ook maar één hypotheekaanvraag te onderzoeken.

Warren Buffett weet dat donders goed. Hij weet donders goed dat die rating agencies hun werk niet hebben gedaan, hij weet dat ze dit bewust niet hebben gedaan, en hij weet dat de reden daarvan ligt in het feit dat al deze banken zeer waarschijnlijk de grootste klanten zijn van Moody’s, Standard & Poors, Fitch, etc. Hij draait mensen een rad voor ogen zonder dat hij op een feitelijke leugen te betrappen is. Warren Buffett past hiermee precies in het rijtje politici en bankiers die de waarheid minder belangrijk vinden dan vriendelijk zijn voor hun Wall-Street vriendjes.

 

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media:

Crisis nog lang niet voorbij – Roerige tijden op komst

Posted on by

De beurzen doen het de laatste maanden goed. In de media roepen allerlei “mensen die het kunnen weten” al dat de economische bodem zo ongeveer is bereikt, of dat we dat in ieder geval nog dit jaar kunnen verwachten. Wij zijn van mening dat er nog geen definitief economisch herstel in zicht is. Vooral in de VS, maar ook in Europa is er nog een pak economische rampspoed op komst. Je hoort niemand meer over de eigenlijke oorzaak, namelijk de Amerikaanse hypotheekcrisis. En dat terwijl we met die hypotheekcrisis nog niet eens op de helft zitten.

$3.800 miljard
De totale schade die de bankensector zal lijden als gevolg van Amerikanen die hun hypotheek niet meer kunnen afbetalen, wordt geschat op $3,8 biljoen (dus 3800 miljard). Dan hebben we het puur over afschrijvingen op hypotheken, dus niet over alle neveneffecten. Daarvan hebben banken tot nu toe $1,5 biljoen afgeschreven. Er komt dus nog een enorme hoeveel ellende op ons af.

Wat $1,5 biljoen al aan ellende heeft veroorzaakt…
Om ons een voorstelling te maken van wat nog moet komen, hoeven we er eigenlijk alleen maar bij stil te staan hoeveel economische ellende die eerste $1,5 biljoen al wereldwijd heeft veroorzaakt. Welnu, er is nog ruim $2 biljoen aan afschrijvingen op hypotheekleningen op komst. Fasten your seatbelts…

Zelfs ons spaargeld straks niet meer veilig
Wat de beurzen gaan doen, is moeilijk te voorspellen. Voor de lange termijn verwachten wij dat vooral kwaliteitsaandelen het goed gaan doen. Tegelijk zouden wij er niet raar van opkijken als de beurzen in 2009 eerst nog een keer fors onderuit zouden gaan. Ook verwachten wij voor de lange termijn oplopende inflatie als gevolg van het smijten met geld dat vooral in de VS, maar ook in Europa gebeurt én nog gaat gebeuren. En die oplopende inflatie zal er straks voor zorgen dat zelfs ons spaargeld niet meer veilig is.

Een uniek anti-inflatie rapport
Wij hebben een speciaal extra rapport geschreven en dat gisteren naar onze abonnees gestuurd. Daarin beschrijven we wat wij voor de komende jaren verwachten, waarom we dat verwachten, én hoe wij daar op een ingenieuze manier met zowel MaandagTrader (maar dat zit helaas vol) , WoensdagTrader als met TopAandelen van gaan profiteren. Hoe we onszelf dus niet alleen gaan beschermen tegen valutarisico en tegen inflatie, maar hoe we dat ook gaan gebruiken om een nog hoger rendement te behalen.

Roerige tijden op komst
U zult dit rapport vanaf nu gratis ontvangen zodra u bij ons abonnee wordt.
Wij zijn van mening dat het rapport ons zal helpen om, in combinatie met onze beleggingsstrategieën, ideaal gepositioneerd te zijn voor de komende jaren. Roerige jaren…

Ook ú kunt in het bezit komen van dit unieke rapport. Neem vandaag nog een abonnement op TopAandelen of op WoensdagTrader.
Het worden roerige tijden. Interesssante tijden. Winstgevende tijden.
Als je er tenminste op voorbereid bent…

Deel dit artikel per mail of via uw sociale media: